"In Russland hat sich ein erheblicher Sanierungsrückstau gebildet"

Russisch-deutsches Modellprojekt: Gebäudesanierung in einer Wohnungsbaugenossenschaft in St. Petersburg

Experten der Berliner Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa e.V. raten deutschen Baufirmen, Baustoffherstellern und Bildungsexperten zum Gang auf einen neuen, riesigen Markt. Jedoch nicht unvorbereitet, betont Vorstandschef Knut Höller im Vorfeld der 3. Deutsch-Russischen Sanierungskonferenz in Leipzig.
Als Land fast unbegrenzter Möglichkeiten stellt sich für die Bauindustrie derzeit der russische Subkontinent dar. In der Wohnungs- sowie Kommunalwirtschaft des Landes habe sich ein "erheblicher Sanierungsrückstau gebildet", beobachtet Knut Höller, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V. in Berlin. Angesichts der Dimensionen des Landes verweist er ebenso wie Fachleute vor Ort auf "viele Millionen Quadratmeter Wohnfläche sowie dementsprechende Mengen, Stückzahlen und laufende (Kilo)Meter beispielsweise an benötigtem Material". Mithin betrage der russische Sanierungsbedarf ein Vielfaches gegenüber dem in den neuen Bundesländern. Nachfrage besteht laut Höller an neuen Heizwerken, Elektrizitätswerken, Trinkwasseraufbereitungsanlagen, Versorgungsnetzen und Kläranlagen.
Die IWO ist ein Zusammenschluss privater und öffentlicher Partner mit der Zielsetzung, die marktwirtschaftliche und ökologische Entwicklung der Wohnungs- und Bauwirtschaft in Osteuropa zu unterstützen. Höller ist deshalb jährlich mehrere Monate im GUS-Raum sowie den Reformstaaten Mittel- und Osteuropas unterwegs. Daher weiß er aus erster Hand: Speziell in den für Russland typischen Großsiedlungen, die einst in industrieller Bauweise entstanden sind, liegt derzeit der Sanierungsfokus auf "allen energierelevanten Gewerken, etwa Vollwärmeschutzpaketen aus Fenstererneuerung, Wärmedämmung, Drempel, Fassade und Kellerdecke einschließlich der Modernisierung der Heizungsanlage".
Auf diesem Feld offenbare sich, wie er erläutert, eine russische Besonderheit. "Komplexe Sanierungen, wie in den neuen Bundesländern erlebt, sind bei den gegenwärtigen russischen Einkommen nicht bezahlbar", sagt er. Jedoch seien die meisten Wohnungen privatisiert, das heißt kostenlos oder gegen ein geringes Entgelt an die Bewohner übergeben worden. "Die Privatisierung ist aber noch nicht beendet. Die neuen Eigentümer fühlen sich oft nicht für das Gemeinschaftseigentum - wie Bauhülle, Hausflure, Fassade, Heizungsanlage - verantwortlich, da dieses Gemeinschaftseigentum juristisch nicht korrekt geregelt ist. Die energetische Sanierung würde daher auch helfen, die Probleme an jenem Gemeinschaftseigentum zu lösen sowie Refinanzierungspotential durch die eingesparte Energie erschließen", informiert der Sanierungsexperte.
Chancen sieht Höller angesichts des gewaltigen Marktes auch für kleinere deutsche Bauunternehmen. Nach seiner Überzeugung sollten sie in Russland eben das einbringen, "was bei Sanierungsvorhaben im Moment immer stärker nachgefragt wird: eine hohe Qualitätsarbeit am Bau sowie spezialisierte Kenntnisse und Fertigkeiten gerade bei der Aufwertung älterer Substanz". Allerdings rät er mittelständischen Bauunternehmern zunächst zu einer gründlichen Marktanalyse. Als Vorteil erweise sich zudem, bestehende Netzwerke zu nutzen oder gemeinsam mit Partnern selbst solche zu entwickeln. Denn bei der Gründung einer Gesellschaft in Russland seien immerhin 17 Registrierdokumente einzureichen.
Unbedingt beachten sollten potenzielle Russland-Einsteiger auch, dass die Firmen für die Ausführung von Planungs- und Bauleistungen eine Baulizenz benötigen. Höller rät zu Kooperationen mit russischen Partnern. Auf der 3. Deutsch-Russischen Sanierungskonferenz, die Anfang Februar 2006 im Rahmen der Baumesse baufach in Leipzig stattfindet, will er ausführlich zu diesen Problemen, aber auch zu Fragen der Modernisierung der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur, der Immobilienverwaltung, der Finanzierung des Wohnungsneubaus, zu rechtlichen Rahmenbedingungen, zum Verbraucherschutz und zur Bereitstellung von erschlossenem Bauland sprechen.
Zudem werde die IWO das Leipziger Podium dazu nutzen, um die deutsche Baustoffindustrie stärker für den russischen Sanierungsmarkt zu interessieren. "Wir wünschen uns, dass sie auch hier mit Systemlösungen auftritt, die ähnlich wie in Ostdeutschland auf die Plattenbausanierung zugeschnitten sind". Hierzu rechnet Höller etwa "abgestimmte, ganzheitliche technische Lösungen im Hochbau und in der Gebäudetechnik". Denn letztlich geht es um eine spürbare Steigerung des Wohnkomforts, um technische Gebäudesysteme, die die Kreditlaufzeit überdauern, und nicht zuletzt um nachhaltige Energieeffizienz sowie die Reduzierung der CO2-Emmissionen. Dass sich dies lohne, zeige, dass schon viele deutsche Anbieter auf dem russischen Markt vertreten sind. Um ihnen zu folgen, sei indes zu beachten, dass auch hier die Produkte oft eine russische Lizenz benötigten.
Auf dem erklärten Weg der russischen Wohnungs- und Kommunalwirtschaft in Richtung eines freien Markts schafft das Land momentan die nötigen rechtlichen Rahmenbedingungen. So trat im März 2005 ein Wohnungsgesetzbuch in Kraft, das Höller zufolge "klare Prämissen setzt und die Rechtssicherheit erhöht". Auch für die allerorts geforderten neuen privaten Verwaltungsgesellschaften sei Transformationswissen Made in Germany gefragt. "Denn insbesondere die ostdeutschen Unternehmen verfügen über ein in Europa einmaliges Know-how bei der Privatisierung der Wohnungswirtschaft, beim Aufbau eines modernen Managements sowie bei der Sanierung des Wohnungsbestandes", ist er sicher. Allerdings seien nach den Erfahrungen der IWO die bürokratischen und sonstigen Markteinstiegshürden für ausländische Firmen auf Russlands Wohnungsverwaltungsmarkt noch recht hoch.
Für die jungen Wohneigentumsverwaltungen, die sich mit Schaffung neuer Eigentümerstrukturen in den Plattenbausiedlungen bilden, stehen jedoch bisher kaum Fachkräfte zur Verfügung, registrieren IWO-Vertreter vor Ort. "Nach unseren Recherchen gibt es bisher auch nur geringe Ausbildungskapazitäten, und diese konzentrieren sich auf Moskau und St. Petersburg", so Höller. Die deutsche Wohnungswirtschaft sei daher gefragt, hier Angebote zu unterbreiten. Noch 2005 beabsichtigten deshalb deutsche Anbieter für Aus- und Weiterbildungsprodukte die Gründung einer Ausbildungsplattform für die russische Wohnungs- und Immobilienwirtschaft - begleitet durch das Bundesbauministerium und maßgeblich unterstützt durch die IWO.

Die Berliner Osteuropa-Initiative verfügt laut ihres Chefs über "gebündeltes Know-how in den Bereichen Betriebswirtschaft, Technik, Energie und Finanzierung". Zudem trage sie mit ihren Mitgliedern und Partnern zur Entwicklung und Umsetzung zahlreicher Programme bei. Als Beispiele nennt er Projekte zur energetischen Gebäudesanierung in Lettland und zur Entwicklung eines Netzwerks von Ostsee-Anrainern im Bereich der energetische Gebäudesanierung, die Konzeption eines Pilotprojekts der Komplettsanierung eines Wohngebäudes in St. Petersburg und die Bildung von Wohneigentümergemeinschaften in Belarus. Auch darüber werde man in Leipzig ausführlich berichten.

Nachhaltige Entscheidungen über die Sanierung von Großsiedlungen in Typenbauweise sind zu einer lebensnotwendigen Aufgabe der Stadtentwicklung in russischen Kommunen geworden. Bestandssicherung, Energie- und Ressourceneinsparung und Anhebung des Wohnkomforts stehen auf der Agenda von Wohnungsunternehmen und Eigentümerstrukturen.
Positive Erfahrungen gibt es z.B. in Deutschland in den neuen Bundesländern, wo dank entsprechender Rahmenbedingungen die industriell gefertigten Wohnungsbestände serienmäßig komplex modernisiert und Instand gesetzt wurden. Der dabei erzielte Wiederholungseffekt führt zu Einsparungen von Planungs- und Baukosten und stimuliert innovative architektonische und technologische Lösungen. Die volkswirtschaftliche Dimension des Weges bestätigt sich in der Belebung der Bauindustrie, Entwicklung kleiner und mittlerer Unternehmen, Verbrauchsreduzierung von strategisch wichtiger Energie und Ressourcen. Große Sanierungsvorhaben schaffen Arbeitsplätze und ermöglichen ein höheres Steueraufkommen. Eigentümer werten ihre Immobilien auf und Bewohner erhalten einen zeitgemäßen Standard in den Wohnungen. Die Lebensdauer der Gebäude konnte auf lange Sicht gesichert werden.
Eine wirkliche Problemlösung ist aber nur bei ganzheitlicher Berücksichtigung der technischen, wirtschaftlichen und sozialen Faktoren möglich. Die bisherigen Rahmenbedingungen in Russland geben den Wohneigentümern keine ausreichende Motivation, die Sanierung selbst in die Hand zu nehmen. Attraktive (zinsgünstige und langfristige) Finanzierungsangebote, Förderprogramme und Hilfen für Haushalte mit geringem Einkommen fehlen bisher. Die Eigentumsverhältnisse, insbesondere bezogen auf das Gemeinschaftseigentum, ermöglichen keine Kreditaufnahme durch die Eigentümerstrukturen (Genossenschaften, Wohneigentümergemeinschaften). Viele Bewohner sind wegen der hohen und ständig steigenden Betriebskosten nicht imstande, eine Umlage für die Modernisierung zu entrichten. Die Liste der Probleme ließe sich leicht fortschreiben.
Die Nichtkommerzielle Partnerschaft "Städtischer Verband der Hausbesitzer", St. Petersburg und die Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V., Berlin, pflegen eine mehrjährige Zusammenarbeit durch intensiven Informationsaustausch, Know-how-Transfer, Praktika in deutschen Unternehmen, Untersuchungen in Wohnquartieren sowie Gestaltung deutsch-russischer Fachtagungen. Beide Seiten haben in 2005 die gemeinschaftliche Erarbeitung einer Konzeption für die modellhafte Sanierung der Wohnungsbaugenossenschaft Nr. 1160 vereinbart. Das Projekt wird aktiv vom BMVBS, der KfW Bankengruppe, der Berliner HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH sowie der Stadtverwaltung St. Petersburg und der Sberbank Russlands unterstützt. Ziel ist die Sanierung eines Gebäudes des Industrialnyj Prospekt 11 im bewohnten Zustand durch die Wohnungseigentümer der Wohnungsbaugenossenschaft.

Fotos: IWO e.V.

Im Projekt soll ein Finanzierungsmodell zur Beantragung eines Bankkredits durch die Wohnungseigentümer bzw. die Genossenschaft erarbeitet werden. In Abstimmung mit der Administration St. Petersburgs wird die für die Umsetzung des Projekts notwendige Unterstützung aus dem öffentlichen Haushalt ermittelt. Die Wohnungsbaugenossenschaft soll auf die Rolle als Bauherr des Sanierungsvorhabens vorbereitet werden. Eventuell auftretende juristische Probleme, z.B. bei der Duldung der Sanierung durch Wohneigentümer und der Haftung, sollen modellhaft gelöst werden. Im Mittelpunkt steht dabei die Arbeit mit den Wohneigentümern und Entwicklung der genossenschaftlichen Demokratie. Mit diesem Vorhaben soll ein praktischer Beitrag für die Umsetzung der Reformgesetzgebung in der Russischen Föderation am praktischen Beispiel geleistet werden.

21. Dezember 2005